Quello della riduzione del canone di locazione è un tema delicato e spesso fonte di dubbi pratici.
Per questo motivo, abbiamo deciso di affrontarlo con una mini-serie di tre articoli, così da analizzare con ordine tutti i principali aspetti:
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Obbligo di registrazione o facoltà (questo articolo);
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Prova della riduzione davanti al Fisco;
- Strumenti pratici per tutelarsi.
Registrazione: non obbligo fiscale, ma vantaggio probatorio
Quando proprietario e conduttore concordano di ridurre il canone di locazione, il primo dubbio che nasce è: serve registrare l’accordo?
La risposta della giurisprudenza e dell’Agenzia delle Entrate è chiara: la scrittura privata di riduzione del canone non è soggetta a registrazione obbligatoria.
Tuttavia, il quadro normativo è meno banale di quanto sembri. La registrazione rimane uno strumento molto utile, soprattutto sul piano probatorio, per dare certezza alla data dell’accordo davanti al Fisco.
La “data certa” dell’accordo: perché conta
Il problema principale non è il contenuto dell’accordo, ma la sua data certa.
L’articolo 2704 del codice civile stabilisce che la scrittura privata non autenticata non è opponibile ai terzi se non dal giorno della registrazione o da un altro fatto che ne stabilisca in modo certo l’anteriorità.
In altre parole: se non registri, non sei “fuori legge”, ma potresti trovarti in difficoltà a dimostrare l’effettiva data dell’accordo in caso di accertamento fiscale.
La Corte di Cassazione (ordinanza n. 12081/2025) ha ribadito questo principio: la registrazione non è un obbligo, ma agevola la prova da parte del locatore della riduzione del canone
Quali alternative alla registrazione?
Se non si vuole procedere con la registrazione, è comunque possibile dimostrare l’anteriorità dell’accordo con altri mezzi di prova (sempre art. 2704 c.c.).
Tra i principali fatti idonei a conferire “data certa” alla scrittura privata si possono considerare:
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La morte o la sopravvenuta impossibilità fisica del sottoscrittore.
Questo evento, in quanto oggettivamente riscontrabile e successivo alla sottoscrizione dell’accordo, consente di stabilire con certezza che il documento esisteva già prima della data del decesso o dell’impedimento. È una delle forme più tradizionali di prova della data certa, anche se ovviamente non pianificabile né sempre utilizzabile in pratica. -
La riproduzione del contenuto della scrittura in atti pubblici o documenti ufficiali.
Se l’accordo di riduzione viene richiamato o trascritto in un atto pubblico — come un verbale notarile, una dichiarazione autenticata o una comunicazione formale depositata presso un ente — tale circostanza certifica l’esistenza e la data dell’accordo in modo oggettivo e incontestabile. -
Qualsiasi fatto oggettivo che dimostri, in modo certo, l’anteriorità del documento rispetto alla contestazione.
Rientrano in questa categoria, ad esempio, l’invio del documento tramite PEC con marca temporale, la firma digitale che ne certifica il momento di apposizione, o la trasmissione a un soggetto terzo indipendente (come un consulente o un ente pubblico). Tutti elementi che, se correttamente documentati, rendono opponibile la data dell’accordo anche senza registrazione
Il giudice valuta caso per caso se tali elementi siano sufficienti, ma il rischio di incertezza rimane.
Conclusione
La registrazione dell’accordo di riduzione del canone di locazione non è obbligatoria, ma rappresenta la via più sicura per dare forza probatoria al patto davanti al Fisco. In alternativa, occorre predisporre prove solide e oggettive che confermino la data certa dell’accordo.
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